Жилье в польском Вроцлаве всегда пользовалось спросом. Это город студентов, айтишников, крупных предприятий и иностранцев, которые приезжают работать или учиться. Здесь комфортно жить, достойный уровень зарплат, поэтому спрос на недвижимость стабильно высокий. MOST поговорил о ситуации на рынке, ценах, ипотеке и реальных кейсах покупателей с Татьяной Масюкевич, экспертом и основательницей агентства недвижимости TM Invest.
Дома выгоднее квартир
— Что сегодня происходит на рынке недвижимости в крупных польских городах, во Вроцлаве в частности?
— Сегодня труднее не столько продать недвижимость, сколько найти хорошее предложение по адекватной цене. Цены выросли почти вдвое за последние пять лет, но интерес к покупке все равно огромный. Особенно большим спросом пользуются дома. Хотя в последнее время спрос во всей Польше стабилизировался, но как раз во Вроцлаве он значительно вырос.
— Почему именно дома?
— Во-первых, цена за квадратный метр в доме ниже, чем в квартире. Во-вторых, покупатель получает простор — три–четыре спальни, участок земли, парковку. Например, у нас сейчас в эксклюзивной продаже 12 домов по 126 кв. метров с участками 400–600 кв. метров в юго-западной части города. Стоимость — от 950 тыс. до 1,15 млн злотых. На этапе предпродажи есть два дома по 850 тыс. Если пересчитать, это около 6700 злотых за метр. Правда, такие скидки возможны только при 100%-ной оплате наличными. Покупка доступна иностранцам без получения разрешения Министерства внутренних дел. Комплекс находится в 3 километрах от границы Вроцлава и в 10 километрах от центра города, с удобным выездом на автостраду A4, рядом — магазины и общественный транспорт. Дома подключены к электричеству, газу и воде, на всех этажах подогрев полов. Вблизи есть школы, детские сады и огромное количество торговых центров.
Ипотека: условия, выплаты и сроки рассмотрения
— Какие выплаты будут, если покупать недвижимость в ипотеку?
— Десять из этих домов доступны под ипотеку. Мы сотрудничаем с банками и помогаем клиентам, в том числе иностранцам. У нас есть отдельный кредитный отдел, который специализируется на работе именно с приезжими. Консультации по ипотеке — бесплатные, в Польше за такие услуги брать деньги запрещено. Например, кредит на сумму 800 тыс. злотых при совокупном доходе двух человек в 11.500 злотых в месяц может оформляться двумя способами. В первом случае ставка фиксирована на первые пять лет и составляет 6,19%. Ежемесячный платеж в этом случае составит 4752,41 злотого. Такой вариант позволяет точно планировать расходы, так как платежи не меняются на протяжении фиксированного периода.
Во втором варианте используется плавающая ставка WIBOR 3M + 1,86%, что на текущий момент дает эффективную ставку 6,67%. Ежемесячный платеж при таких условиях составит 5143,61 злотого. Размер платежа может изменяться каждые три месяца в зависимости от рыночной ставки WIBOR. Такой кредит может быть выгоден при снижении ставок, но несет риск увеличения ежемесячных расходов при их росте.
— Могут ли брать ипотеку люди со статусом международной защиты в Польше?
— Да, наш клиент с таким статусом купил недавно двухкомнатную квартиру около 40 кв. метров. Ипотеку ему одобрили, сейчас он ждет ключи. Другой случай — молодая беларусская пара с женевскими паспортами уже получила ключи от своей квартиры и делает ремонт.
— Какие условия ипотеки предлагают банки?
— Все зависит от конкретного клиента, поэтому точные цифры лучше смотреть в банках. Но приведу пример: у нас был клиент из Беларуси, который долго не мог найти подходящий объект. В итоге он купил дом под Варшавой за 950 тыс. злотых, оформив ипотеку через нас. Сейчас он живет там с семьей, сделал ремонт, принимает родственников и сам советует друзьям не тянуть с покупкой. Другой случай — девушка из Беларуси пришла к нам в январе с планом купить недвижимость летом или осенью. Через две недели мы уже сидели у нотариуса и подписывали договор. Дом достроился, и сейчас она получает ключи.
— То есть процесс может быть быстрым?
— Да, все зависит от ситуации. В среднем оформление ипотеки и сделка занимают от месяца до трех. Но если все документы готовы, можно управиться и за две недели.
Квартиры на первичном рынке дешевле, чем на вторичном
— Как обстоят дела с квартирами?
— Чаще всего покупают новостройки. Они дешевле вторички, а к тому же при первичной покупке клиент не платит 2% налога. Новые дома строятся по современным технологиям: большие окна, энергоэффективность, закрытые дворы, подземные парковки. Но не забываем, что туда нужно включить стоимость ремонта. Если речь идет о вторичном жилье, наши клиенты предпочитают дома не старше 10 лет. Старый фонд мало кого интересует из наших бывших соотечественников.
Об ошибках иностранцев при покупке недвижимости в Польше
— Какие ошибки чаще всего совершают иностранцы при покупке недвижимости?
— Существуют три типичные проблемы, с которыми сталкиваются покупатели недвижимости. Первая связана с разрешением на покупку: иногда требуется согласие министерства, и его оформление может занять от трех до 12 месяцев. При этом многие покупатели даже не подозревают о такой необходимости. Вторая проблема касается аренды с правом выкупа (TBS): многие воспринимают ее как дешевую возможность приобрести жилье, но на деле рискуют остаться без квартиры. Третья проблема связана с садовыми домиками (ROD). Хотя некоторые покупают их, считая, что это полноценные дома за 100 тыс. злотых, на практике такие постройки не предназначены для круглогодичного проживания. Кроме того, построить фундамент на участке нельзя, а договор аренды товарищество может расторгнуть в любой момент. Все эти нюансы часто становятся неприятным сюрпризом для неопытных покупателей.
Ипотека или аренда?
— Что выгоднее: арендовать или покупать в ипотеку?
— Безусловно, покупать. Да, аренда иногда кажется дешевле, но в долгосрочной перспективе человек просто оплачивает чужую ипотеку. Пример: клиент снимал квартиру за 2500 злотых в месяц 10 лет подряд. За это время он заплатил 300 тыс. злотых — сумму, равную стоимости двух квартир 10 лет назад. А если бы купил тогда в ипотеку, сегодня уже выплатил бы 30–40% кредита, и квартира выросла бы в два раза в цене, и имел бы собственность. В ипотеке деньги работают на тебя: ты платишь примерно ту же сумму, что и за аренду, но при этом становишься владельцем. А если нужны наличные, квартиру можно продать или сдать — ипотека в Польше этому не мешает.
— Что делать с квартирой, купленной в ипотеку, если вдруг нужно куда-то переехать?
— Разница между Беларусью и Польшей здесь огромная. В Беларуси, чтобы продать ипотечную квартиру, сначала нужно закрыть саму ипотеку — и часто это делается деньгами покупателя — и только потом переоформлять документы на новых владельцев, что превращает процесс в сложную и рискованную процедуру. В Польше все иначе. Здесь квартиру, купленную в ипотеку, можно спокойно либо сдать в аренду, либо продать. Если сдаете в аренду, клиенты оплачивают ежемесячную сумму, которая чаще всего больше, чем ипотека. Если продаете, покупатель, подписав предварительный договор, сначала выплачивает ипотеку, а оставшаяся разница переводится на счет продавца, после подтверждения им закрытия ипотеки от банка.
Прогнозы и советы для покупателей
— Что будет с рынком в ближайшее время?
— Весной многие ждали обвала цен, но он не случился. Сейчас рынок стабилен, нет резких скачков. Это даже плюс: можно спокойно выбирать и торговаться. Иногда удается снизить цену на десятки тысяч злотых и больше. Поэтому я считаю, что самое удобное время для покупки — сейчас. У нас были клиенты, которые говорили, мол, соберем деньги и через год вернемся. А через год цены снова вырастали.
— Какие советы дадите иностранцам, которые впервые покупают жилье во Вроцлаве?
— Во-первых, не пытаться разобраться во всем самостоятельно — нюансов очень много. Во-вторых, проверять документы и не поддаваться на подозрительно дешевые предложения. В-третьих, иметь план по финансированию: если деньги за границей, важно продумать, как их легально завести в Польшу. Мы в агентстве полностью сопровождаем клиента: от подбора вариантов, сделки и оформления ипотеки вплоть до ремонта под ключ и иногда последующей продажи. По сути, покупателю остается только выбрать объект и подписать бумаги.
